Олег Макаренко
Покупка квартиры в современной России — это, увы, лотерея, особенно когда речь идет о ее приобретении на вторичном рынке. Покупателей подстерегают опаснейшие юридические "капканы", предусмотреть которые очень сложно. Кроме того, есть масса изощренных способов отобрать квартиру через суд.
Если бы наш рынок недвижимости был "взрослее", покупатели имели бы возможность застраховать титул, то есть получить от страховой компании выплату, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде.
Обычно страховые компании отказываются платить компенсацию в таких случаях: в договорах страхования титула, как правило, указано, что "страховщик в любом случае не несет ответственности по ситуациям, причины наступления которых начали действовать до вступления договора страхования в силу".
Это еще не все: у страховых компаний есть и "вторая линия обороны". Допустим, вы приобрели квартиру у Базиля Котова за пять миллионов рублей, застраховав все риски в страховой компании. Далее выясняется, что квартира на самом деле принадлежит не Базилю Котову, а Алисе Лисовой, и суд принимает решение отобрать у вас квартиру.
Безработного Базиля Котова обязывают выплачивать вам эти пять миллионов по тысяче рублей в месяц, а страховая пожимает плечами, мол, деньги-то вам выплачиваются, какие претензии к страховой? Через 416 лет все получите в полном объеме.
Вот реальный пример. Люблинский районный суд г. Москвы, дело № 2-4/2013 от 25 июня 2013 года.
Оказывается, Харитон — это изначальный владелец квартиры. В суде он заявил, что, когда продавал квартиру Альвиану, был дееспособным, но находился в момент совершения сделки в таком состоянии, когда не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Цитирую из решения суда:
"Обвиняемый со своими знакомыми мужчинами стали требовать от Харитона, чтобы он продал свою московскую квартиру. Они всячески издевались над ним, не давали еды и воды, били, он как мог сопротивлялся, но они угрожали убить, если будет сопротивляться, затем вывезли его в Москву, держали под постоянной охраной из двух крепких парней, убежать от них он не мог и пожаловаться в милицию также не мог. Они стали возить Харитона по нотариусам, чтобы выписать доверенность на представительство в суде на разных адвокатов. При этом прежде чем зайти к нотариусам, они предупреждали его, что если он вдруг вздумает вести себя не так как они велят, то его труп никто в Москве найти не сможет, так они его "упрячут". Он очень боялся их и делал все так, как они велели".
Покупателю не помогло даже то, что договор купли-продажи между Харитоном и Альвианом заключен у нотариуса. В итоге квартиру отобрали у Каролины и отдали Харитону. В решении суда прямо сказано, что раз Каролина — добросовестный приобретатель, то у нее сохраняется право требования денег с Альвиана. В результате у Каролины нет ни квартиры, ни денег, ибо Альвиан ничего никому платить не собирается.
В данном случае договор титульного страхования не заключали, но если бы он и был, то оказался бы пустой тратой денег. Насколько мне известно, в России нет сейчас ни одной страховой компании, которая включала бы в договор страхования титула описанный выше (и не такой уж экзотический) сценарий.
Так, скажем, есть посмертная психиатрическая экспертиза. Конкретный пример: женщина подписала договор у нотариуса, потом жила годы, потом умерла. Родственники обратились в экспертизу — и женщину посмертно (!) признали недееспособной. На этом основании квартиру забрали обратно.
В данном примере речь шла о договоре пожизненной ренты, однако с тем же успехом экспертиза может признать посмертно недееспособным и продавца любой квартиры. Добросовестному покупателю, как вы понимаете, будет очень нелегко заставить покойного вернуть уплаченные за квартиру деньги.
Еще одна возможность лишиться квартиры — нарваться на манипуляции с браком. Единого реестра браков не существует, поэтому покупатель не может проверить, есть ли у продавца жена или муж. Паспорт можно потерять и получить потом новый, без штампа о браке. И если брак был заключен, допустим, в Магадане, а паспорт вам показывают в Петербурге, узнать о наличии брака уже не получится. Поэтому после покупки квартиры у холостяка вы можете потом внезапно получить иск от его супруги, не дававшей согласия на продажу совместно нажитой собственности, которой по нашим законам считается купленная в браке недвижимость.
В 2002 году дама с малолетней дочерью переехала в Москву из Благовещенска и купила квартиру через договор социального найма, который был одобрен Мосжилсервисом и Комитетом по обмену жилья.
В следующем году Никулинский районный суд Москвы счел, что "посредник сфальсифицировал судебное решение, разрешающее К. присвоение квартиры по соглашению о социальном найме, а затем обманным путем организовал обмен квартирами, в результате чего право города Москвы на данную квартиру было передано Н. незаконно ".
Женщину с ребенком выселили из квартиры, она вернулась обратно в Благовещенск. Ей пришлось долго и безуспешно отстаивать свои права в судах, затем обращаться в ЕСПЧ. И только там она получила признание своей правоты. Однако вердикт ЕСПЧ еще не означает, что квартиру вернут, для этого придется судиться дальше.
Впрочем, конкретно на этом направлении уже есть сдвиги к лучшему. Летом 2017 года Конституционный суд признал, что государство не должно отбирать квартиры у добросовестных приобретателей: в нашей конституции, в конце концов, указано, что Россия — социальное государство, в котором права граждан являются высшей ценностью.
Кстати, если квартира была куплена пять или десять лет назад, это еще не повод расслабляться. Вот, например, определение Верховного суда, которое признает срок исковой давности не пропущенным даже через 13 лет.
Снова цитирую решение суда: "…суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности… должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права…"
По мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца… в 26.07.2006 г. В суд она обратилась в феврале 2007 г., то есть в пределах годичного срока.
Отдельно стоит упомянуть проблему займов и микрозаймов. Она не относится напрямую к покупке жилья, но отмечу, что можно легко лишиться квартиры, заняв под ее залог совсем небольшую сумму.
"Представьте ситуацию: квартира куплена с использованием материнского капитала на имя матери или отца. Семья с детьми въехала и живет на новых квадратных метрах. Выделять доли детям? Это же морока, беготня по инстанциям, трата каких-то пусть и небольших, но таких нелишних в семейном бюджете денег. Проходит какое-то время, и семья решает сменить квартиру. Продает имеющуюся, покупает другую. Разумеется, не выделяя долей детям и в новом жилье. Время идет, дети вырастают…
В любой юридической консультации, в которую обратится выросший ребенок, его спросят, не было ли у них в семье приватизации, в которой его могли обойти, не получали ли его родители материнский капитал. Получали? И доли не выделили? А какую квартиру купили? Она уже продана? Так это неважно. Обратим взыскание, отберем у новых собственников пусть не все, но хотя бы детскую долю".
Для новых собственников эта опасность будет сохраняться в течение 18 лет с момента приобретения квартиры с вложением маткапитала, а иногда даже и еще дольше. При этом выяснить, использовался ли маткапитал для приобретения интересующей вас квартиры, возможно далеко не всегда.
Опытные агенты видят признаки, по которым еще на стадии подбора квартиры можно догадаться, что у покупателя будут проблемы. Вот, например, характерное обсуждение на форуме недвижимости — агенты сходятся во мнении, что с объявлением о продаже квартиры на улице Гримау что-то нечисто:
Пожалуй, теперь стоит перейти от живописания ужасов к предложениям по исправлению ситуации. Очевидных направлений работы просматривается три.
Во-первых, как верно заметил Владимир Путин, каждый должен взять пример со святого Франциска — мотыжить и мотыжить свой участок. Наши законодатели и судебные иерархи должны последовательно затыкать дыры, позволяющие мошенникам лишать честных покупателей квартир, зачастую приобретенных на копившиеся десятилетиями деньги.
В-третьих, ситуация, когда через десятилетия можно прийти и отобрать квартиру у собственника, конечно же, несправедлива. Со всех точек зрения было бы гораздо правильнее установить максимальный срок давности в два или три года с момента покупки, а после его истечения не отбирать квартиру у честного покупателя ни при каких обстоятельствах.
